5’ pour comprendre: la location meublée non professionnelle
La Location Meublée Non Professionnelle, LMNP, est ouverte à toute personne désirant réaliser un investissement immobilier locatif dans le neuf ou l’ancien. En faisant l’acquisition d’un bien immobilier loué meublé, vous pourrez tirer un avantage fiscal très intéressant, en plus des revenus locatifs.
Quelle est la définition du statut LMNP? Quelles sont les conditions requises pour investir en LMNP? Quel régime fiscal adopter?
Pas de stress, on vous dit tout.
Qu’est ce que le statut LMNP?
Investir en LMNP vous permet de:
préparer votre retraite en vous constituant un capital à long terme.
vous créer des revenus complémentaires rapidement
bénéficier d’avantages fiscaux
Un Dispositif réservé aux particuliers
L’immobilier est souvent considéré comme le placement préféré des français. C’est encore plus vrai depuis quelques années avec les questionnements grandissants sur le système des retraites, les doutes face à la crise économique et sanitaire et la baisse des taux d’intérêts des placements financiers.
L’immobilier locatif apparaît alors plus que jamais comme une valeur refuge. Autant concilier revenus locatifs et avantages fiscaux.
C’est ce que permet de faire l’investissement en LMNP. En devenant propriétaire d’un bien immobilier meublé, et en le mettant en location sous le régime LMNP, vous pourrez percevoir des revenus locatifs et même récupérer la TVA (si le logement est neuf). C’est donc un statut qui permet de conjuguer plusieurs objectifs d’investissement: patrimonial, optimisation fiscale, source de revenus complémentaires…
La LMNP. Pour qui?
Tous les contribuables français peuvent obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel. Toutefois, il conviendra de respecter des conditions particulières à ce statut:
être propriétaire du logement loué.
toucher moins de 23 000 euros de loyers par an (ou que ça représentent moins de 50% de vos revenus)
ne pas être inscrit en tant que Loueur de Meublés Professionnel (LMP) au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)
La LMNP. Pourquoi?
Les avantages de la LMNP sont nombreux:
être propriétaire d’un bien immobilier qui (normalement) prends de la valeur avec le temps.
toucher des revenus complémentaires
déduire les charges liées à la gestion du bien
déduire les intérêts de votre crédit immobilier
récupérer la TVA à 20% (sous conditions)
possibilité de coupler le statut LMNP à la loi de défiscalisation Censi-Bouvard
La LMNP. Comment?
Sachez que si vous souhaitez obtenir le statut de loueur meublé non professionnel, vous devrez vous inscrire auprès d’un CFE (Centre de Formalité des Entreprises) en remplissant le formulaire Cerfa n°11921*5 (Déclaration de début d’activité) disponible sur le site des impôts.
Vous obtiendrez alors un numéro de SIRET qui vous permettra de débuter votre activité.
La LMNP. Où?
Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation, comme le Pinel, il n’y a pas de zone géographique à respecter. En revanche, il existe des critères à respecter concernant le bien concerné. Il doit
être habitable et meublé dès l’arrivée du ou des locataires.
faire 9 mètres carré minimum.
avoir un équipement meublé minimum (volets ou rideaux dans la ou les chambre(s).
du nécessaire pour dormir (lit, matelas, couettes ou couvertures)
du nécessaire pour cuisiner (four ou micro-ondes, plaques de cuisson, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle et ustensiles de cuisine)
d’une table et des chaises.
de rangements.
de luminaires
du nécessaire pour faire le ménage.
Le bien immobilier type pour la LMNP, c’est la résidence de service (EHPAD, résidence étudiante ou résidence de vacances) qui cumule d’emblée les critères pour être considérée comme des meublés.
Vous pouvez également investir dans l’ancien, ou même louer une pièce de votre propre logement. Mais dans ce cas, pas de récupération de TVA, réservée aux investissements dans des résidences neuves de services.
Quel avantage fiscal?
La rentabilité
De base, louer en meublé requiert un peu plus de dépenses de la part du propriétaire bailleur. Des dépenses qui sont ensuite compensées en partie par un loyer plus haut de 10 à 20% en moyenne, que dans la location nue.
La LMNP laisse également plus d’options au bailleur pour “booster” sa rentabilité. Location saisonnière, colocation, airbnb… les options sont nombreuses.
Mais c’est lorsque l’on calcule la rentabilité nette que ce statut prend tout son sens.
La défiscalisation
Les revenus issus de la location appartiennent à la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ainsi le propriétaire bailleur subit une imposition de catégorie BIC et non de revenus fonciers, comme dans un investissement locatif classique.
Vous aurez alors deux options d’imposition:
opter pour le regime micro BIC avec un abattement de 50% des revenus locatifs perçus. Cela veut dire seulement la moitié de vos revenus locatifs seront pris en compte.
opter pour le régime réel, sans abattement forfaitaire mais avec déduction des charges réelles). Et qui permet d’amortir le prix d’achat du logement.
Les charges déductibles possibles sont les suivantes:
intérêts de votre crédit immobilier.
taxe foncière.
honoraires versés à un tiers (les frais de gestion locative par ex).
travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration du bien.
frais de notaire.
assurance.
charges de copropriété.
Le choix du régime d’imposition est possible lorsque les recettes locatives sont inférieures à 70 000 euros. Au-delà, le régime réel est obligatoire.
Les inconvénients du statut LMNP
Attention tout n’est pas rose, licorne et paillettes. Si la LMNP reste très intéressante pour beaucoup d’investisseurs, elle présente tout de même des inconvénients:
la durée du bail plus courte qu’en location nue, avec 3 baux différents (bail meublé d’un an renouvelable, bail meublé étudiant de 9 mois non renouvelable, et bail mobilité renouvelable jusqu’à 10 mois). Et du coup, la rotation des locataires que cela peut induire.
les démarches administratives qui peuvent paraître compliquées.
LMNP. Comment se déclarer?
Après la signature de l’acte authentique de vente, vous avez 15 jours pour déclarer votre début d’activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce, et ainsi récupérer votre numéro de SIRET nécessaires pour les démarches fiscales futures.
L’obligation comptable
Les démarches administratives et la comptabilité sont plus complexes en LMNP qu’en location nue. C’est pourquoi il est souvent conseillé de se tourner vers un expert-comptable qui gèrera pour vous les démarches nécessaires. En plus, les frais de comptabilité sont considérés comme des charges déductibles!
Déclaration de revenus
Les revenus locatifs sont évidemment imposables. Là aussi rapprochez vous d’un comptable. Les démarches n’en seront que facilitées.
Pour conclure
Vous l’aurez compris, il existe beaucoup d’intérêt à choisir la Location Meublée Non Professionnelle.
Le but de cet article, c’était de vous informer et de vous expliquer rapidement les intérêts et inconvénients de ce dispositif et j’espère que c’est réussi. Si vous souhaitez en savoir plus, de nombreuses ressources plus fournies existent sur le web et vous pouvez évidemment me poser vos questions. Vous pouvez également vous rapprocher d’un expert comptable qui pourra vous accompagner.
