Lors d’une transaction immobilière, l’agent immobilier effectue la liaison entre les parties. On peut donc se demander qui du vendeur, ou de l’acquéreur doit s’acquitter de la rémunération du conseiller.

Un premier élément de réponse est à chercher du côté du mandat. Un professionnel de l’immobilier a en effet l’obligation légale de détenir un mandat écrit. Soit un mandat de recherche (pour trouver un bien à l’acheteur) soit un mandat de vente (pour trouver un acquéreur au bien du vendeur).

Que doit faire l’agent immobilier pour toucher sa commission?

Détenir un mandat écrit

C’est la condition sine qua none pour pouvoir prétendre aux honoraires. Le mandat qu’il soit de vente ou de recherche est signé par les deux parties et limité dans le temps. La transaction doit se réaliser dans le délai fixé par le mandat pour que votre agent immobilier touche sa commission. 

Mettre en relation acquéreur et vendeur et participer à la transaction

Pour toucher sa rémunération, l’agent immobilier doit avoir fait tout ce qui est en son pouvoir pour trouver un acquéreur pour le bien à vendre.

Si des acheteurs ou des vendeurs essaient de le court-circuiter en passant en direct, l’agent immobilier peut se retourner contre eux et demander des dommages et intérets. 

Certains mandats de vente, même ceux dits “exclusifs”, peuvent laisser la possibilité au vendeur de trouver un acquéreur par lui-même. L’agent immobilier prend ensuite le relais et une rétrocession de commission peut s’effectuer.

Mener la vente à son terme

Pas de versement des honoraires d’agence avant la signature de l’acte authentique de vente. C’est à ce moment-là que l’ensemble des versements d’argent se réalise. Que ce soit les honoraires d’agence, les frais d’acquisition (ou frais de notaire) et le paiement du bien immobilier.

Comment calcule-t-on les frais d’agence?

Pour commencer, les frais d’agence, soumis à la TVA au taux de 20%, sont calculés librement par l’agence.

Les honoraires d’agence doivent être affichés dans les locaux et en vitrine si l’agence en a une. Elles sont souvent exprimées en pourcentage du prix de vente et font l’objet d’un barème souvent décroissant. Plus le prix du bien est élevé, plus le pourcentage est faible.

Certaines agences optent pour le choix de travailler au forfait. Le montant des honoraires varient donc moins.

Mais du coup, qui paie réellement les frais d’agence?

Sur les annonces immobilières, que ce soit sur internet ou en vitrine des agences, on peut lire les mentions  “honoraires à charge vendeur” ou “honoraires à charge acquéreur”.

Mais dans tous les cas, c’est l’acquéreur qui paie les frais d’agence. En effet, même si le mandat stipule que les frais sont à charge vendeur, ils sont bien souvent intégrés dans le prix de commercialisation. C’est-à-dire le prix affiché sur l’annonce. Pas de panique si vous êtes vendeur, vous n’aurez pas à “sortir” de l’argent. 

Explications.

Calcul des frais d’agence à charge vendeur

Lorsqu’un vendeur signe un mandat de vente, il charge le conseiller immobilier de lui trouver un acheteur. Dans ce type de contrat, les honoraires sont bien souvent à charge vendeur puisque c’est lui qui missionne le professionnel de l’immobilier.

Mais c’est surtout une écriture comptable. Comme expliqué plus haut, le montant des honoraires est inclus dans le prix de vente et invisible pour l’acheteur.

Prenons l’exemple d’un bien immobilier commercialisé à 300 000 euros, avec 15 000 euros d’honoraires d’agence à charge vendeur. L’acquéreur va donc payer 300 000 euros. Plus les frais de notaire qui sont calculés sur la base de 300 000 euros. 

Calcul des frais d’agence à charge acquéreur

Lorsque les frais d’agence sont à charge acquéreur, ils ne sont pas inclus dans le prix de commercialisation mais mentionnés sur l’annonce immobilière. D’un point de vue légal, la transaction s’effectue à 285 000 euros plus 15 000 de frais d’agence. 

Jusque là pas de différences puisque l’acheteur paie toujours 300 000 euros. 

En revanche, les frais d’acquisition, aussi appelés frais de notaires, sont dans ce cas calculés sur la base du prix net vendeur de 285 000 euros.

Ce cas de figure est plutôt favorable à l’acheteur qui déboursera un montant tout frais inclus un peu plus faible. Mais il n’est pas possible de choisir. La loi précise que lorsqu’un mandat fait mention du mode de fonctionnement choisi, il n’est plus possible de changer. C’est pourquoi la grande majorité des frais sont à charge vendeur.

Exemple concret

Revenons à notre appartement à 300 000 euros. Si on fait les calculs en prenant en compte les frais de notaire, cela donne :

Montant total de l’achat lorsque les frais sont à charge vendeur

Frais de notaire : 300 000 x 8% = 24 000 €

300 000 + 24 000 = 324 000 €.

Montant total de l’achat lorsque les frais sont à charge acquéreur

Frais de notaire : 285 000 x 8% = 22 800 €

Frais d’agence à charge acquéreur : 15 000 €

285 000 + 15 000 + 22 800 = 328 800 €

On se rend bien compte, avec cet exemple, que les frais de notaires sont moins élevés quand ils sont calculés sur le net vendeur. La différence peut rapidement se chiffrer à quelques milliers d’euros. 

Mais comme nous l’avons vu plus haut, pas possible de choisir! 

Total transparence

La loi Alur, qui régit les professions immobilières, exige une totale transparence sur les honoraires d’agence. Lorsque ces frais sont à charge acquéreur, cela doit être stipulé dans l’annonce.

Le pourcentage utilisé pour le calcul des frais doit également être mentionné sur l’annonce. Cela dans le but que le potentiel acquéreur ait toutes les composantes du prix à disposition. 

Frais d’agence, impossibilité de changer de débiteur

Même si on a vu que c’était plus avantageux pour l’acheteur d’effectuer une transaction quand les frais d’agence sont à sa charge, il est impossible de le modifier. Le fisc considère que l’on contourne la loi, ce qui peut être puni.

En effet, on a vu que les frais de notaires ne sont pas calculés sur les mêmes bases et le manque à gagner peut être important.

Des redressements fiscaux peuvent avoir lieu. Aussi bien pour le professionnel de l’immobilier, que pour le client acheteur.

Deux moyens existant pour bénéficier quand même de cet “avantage fiscal”:

• Le mandat de vente mentionne déjà les frais d’agence comme étant à charge acquéreur.

• L’acquéreur mandate un pro de l’immo pour lui trouver un bien à acheter. On parle alors de mandat de recherche.

Sachez enfin que depuis 2017, les honoraires d’agence ne sont normalement plus négociables. La barème devant être respecté sous peine de sanction.

Pour conclure

Vous en savez dorénavant un peu plus sur les frais d’agence. S’il vous reste des questions, n’hésitez pas à m’écrire, je me ferais un plaisir de vous répondre.